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本報記者 李曉紅

(資料圖片僅供參考)

五年前，海南以壯士斷腕的決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”的困境。五年后，海南已擺脫經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。

海南省委副書記、代理省長劉小明在4月份舉行的海南省“蓬勃興起自貿(mào)港”專場新聞發(fā)布會上表示，海南已基本擺脫房地產(chǎn)依賴癥，房地產(chǎn)市場調(diào)控成功闖關(guān)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

房地產(chǎn)調(diào)控政策有四大特點

海南在開啟自由貿(mào)易港建設(shè)前后，為防止房地產(chǎn)市場投機炒作和擺脫經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的過度依賴，實施了“全域限購”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。

“2018年4月，海南實施了最嚴格的全域限購政策，到現(xiàn)在已經(jīng)5年了，海南房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪較大幅度的調(diào)整。2023年以來，房地產(chǎn)市場正逐步從低谷回歸理性發(fā)展。‘房住不炒’已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的主線。”長期關(guān)注海南房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士羅浩在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示。

“海南這一輪房地產(chǎn)調(diào)控主要通過供需結(jié)合的政策手段防止炒房、抑制樓市泡沫，加速推動形成‘保障+市場’雙軌制住房模式。”中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進告訴中國經(jīng)濟時報記者。

在徐躍進看來，海南的房地產(chǎn)調(diào)控政策有四個特點。第一，控需求、防投機。2018年，海南連續(xù)出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》等政策，實施全域限購，非海南省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買1套住房，且需提供一定期限的社保證明。

第二，調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生。2020年，海南印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），提出發(fā)展安居型商品住房。目前，安居型商品住房已成為海南自貿(mào)港住房體系的重點，在滿足本地居民和引進人才住房需求方面發(fā)揮著重要作用。

第三，改規(guī)則、提質(zhì)量。《通知》規(guī)定，新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度，從根本上消除了項目交付風險，有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)探索發(fā)展新模式，促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

第四，順形勢、小優(yōu)化。2022年以來，隨著房地產(chǎn)市場形勢持續(xù)低迷，海南對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行小幅優(yōu)化，包括降低二套房首付比例、延長公積金貸款年限等，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復。

值得注意的是，海南不僅從供應(yīng)端嚴控“熱炒”房地產(chǎn)的行為，而且進一步加碼抑制“炒房”行為。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴中國經(jīng)濟時報記者，2018年，海南實施了“全域限購”政策，有力地打擊了當時的“炒房”行為。而且限購政策力度之大、力度之強，在全國尚屬首次。

“海南通過實施對非本島居民購房限購兩年或五年的政策、對本島居民實施限購兩套房以及取得不動產(chǎn)證后五年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓等政策，在購買環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進行‘雙控’，較好地實現(xiàn)了限制‘炒房’的目的。”羅浩表示。

建立完善與自貿(mào)港發(fā)展相適應(yīng)的住房保障體系

在海南，房地產(chǎn)曾“一業(yè)獨大”，投資和稅收最高時占該省固定資產(chǎn)投資和稅收的“半壁江山”。在鐵腕治理之下，海南的經(jīng)濟發(fā)展不再依賴房地產(chǎn)，逐步構(gòu)建與自貿(mào)港發(fā)展相適應(yīng)的住房體系。

“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，涉及上下游100多個行業(yè)，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展對社會經(jīng)濟發(fā)展有較大的促進作用。過去，海南房地產(chǎn)確實在國民經(jīng)濟中占比較高，但通過近五年的調(diào)控，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的比例已大幅下降，但對經(jīng)濟社會影響也是巨大的，尤其是對房地產(chǎn)從業(yè)人員以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)行業(yè)影響較大。”羅浩表示，海南采取“兩個暫停”“全域限購”“限制轉(zhuǎn)讓”等政策正是出于建設(shè)海南自由貿(mào)易港的戰(zhàn)略考慮。

徐躍進表示，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在海南經(jīng)濟發(fā)展中的貢獻度有所下降，海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在逐漸優(yōu)化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和熱帶特色高效農(nóng)業(yè)四大主導產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟貢獻度有所提高，成為拉動海南經(jīng)濟增長的引擎。

數(shù)據(jù)顯示，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額比重已由2015年的50.7%下降至2021年的36.1%。2022年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資1158.37億元，占固定資產(chǎn)投資比重較2021年下降5.4個百分點，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

此外，在限購政策作用下，海南商品房銷售面積由2017年的2292萬平方米的峰值下降至2022年的643.99萬平方米。

“擺脫經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴，是很多城市接下來都需要面臨的挑戰(zhàn)，其關(guān)鍵在于需要培育出新的經(jīng)濟增長點，以實現(xiàn)社會經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。”徐躍進表示。

對于下一步海南房地產(chǎn)的發(fā)展，徐躍進認為，長期來看，海南仍將延續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)較為嚴格的調(diào)控政策，抑制投機需求、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，進一步推動住房模式向“保障+市場”的雙軌制進行轉(zhuǎn)變；短期來看，需求端政策有望小幅優(yōu)化，以支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“隨著海南自貿(mào)港封關(guān)運作臨近，居民對海南房地產(chǎn)升值預期較大。綜合疫情期間積壓的市場需求釋放的因素，可以預見，海南房地產(chǎn)市場還會進一步回暖，2023年全年市場銷售量可能會出現(xiàn)較快增長。”羅浩表示。

有業(yè)內(nèi)人士認為，在自貿(mào)港建設(shè)過程中，海南在繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，仍須探索創(chuàng)新，大力支持剛性住房需求，積極支持改善性住房需求，加快發(fā)展安居型商品住房，逐步建立完善與自貿(mào)港發(fā)展相適應(yīng)的住房體系。

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