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記者 王麗新

在房地產領域，“代建”并不是個新鮮詞，很多地產投資方需要將自身的項目委托給擁有項目開發建設經驗的專業代建方進行開發建設。對國內不少大中型房企來說，“代建”業務是重要的盈利渠道之一。但在如今房地產市場投融資環境日趨嚴峻的當下，光有代建遠遠不夠，還需要與之匹配的融資服務。

日前，億翰智庫董事長陳嘯天表示，融資代建是重要商機，第一可以更多跟國企展開合作;第二，大量民營房企整合的過程，恰是融資代建的機遇。

“融資＋代建”模式興起

據《證券日報》記者了解，在國內房企中，代建業務較為成熟的是綠城中國、鑫苑集團和藍光發展等企業。實際上，代建業務規模的擴張是伴隨著城市化步伐而發展，但正如鑫苑集團董事長張勇所示，如今，中國地產行業發展所面臨的時代不同了，尋求新的增長點和業務領域更為關鍵，行業轉型、企業轉型是順勢而為。

張勇進一步稱，“面對房地產行業價值分配逐漸向金融和服務轉移，鑫苑集團于2018年在建設大資管的戰略布局下，發現了代建藍海，并形成了自己的代建模式。”

值得關注的是，與傳統代建模式不同的是，以“金融+代建”的商業模式正在興起，這種模式可以實現價值投資和有效管控，化解行業振蕩期帶來的風險。

對于將金融和開發代建服務結合起來的模式，中國房地產業協會監事長陳志認為，這種模式開創了市場先河，在當下嚴峻的房地產形勢下，將政府、項目、金融機構、開發企業等環節串聯起來，為項目的開發全流程提供服務，可以達到資本利用的最大化。

設投融資安全邊際降風險

滬深兩市135家上市房企的數據顯示，其2018年資產負債率進一步上升至79.81%，為近四年來最高。銷售受阻，融資困難，債務到期等因素迭加給中小房企帶來前所未有之發展困境。

對于缺錢的中小房企來說，投融資是市場痛點，提供服務者要實現資產的最大化配置，提升業主資產的保值增值，但需要房地產與金融兩端達到動態平衡，降低將各類金融機構和房地產開發商在項目整合過程中，每一個節點的風險。

對此，鑫苑集團總裁助理兼鑫巖資產總經理譚為民向《證券日報》等記者表示，金融服務大體來講主要是兩方面，一是為客戶整合市場上的房地產資源，進行適度匹配;二是以出資增信等方式加入到投資當中。

更重要的是，要設定投融資的安全邊際。譚為民表示，“鑫巖與合作方有一個共識，給合作方的融資額必須是資產價值的20%以內，且必須小于等于代建費的收入，此外還會增加其他一些保險的措施。”

比如，在品牌代建領域，鑫巖沿用了鑫苑的管控體系，而其“總裁駕駛艙”工具，可為代建項目中的各方提供一個非常直觀的動態信息管理平臺;在資產管理領域，鑫巖注重與鑫苑旗下各輔業板塊的業務協同，通過資產證券化等創新工具提升企業內在價值。另外，鑫巖組合客戶存量資產，以資產包的形式面對市場，創造存量資本時代的價值增長。同時，鑫巖還可發起、管理各類產業基金，助力產業基地升級，打造綜合性物流地產、影視文化小鎮、新型農批市場等。

據記者了解，截至目前，鑫巖管理開發代建項目資產規模逾500億元，管理資金突破50億元