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被稱為“淘寶一姐”的薇婭迎來了最受爭議的一次直播帶貨。幾天前，她把樣板間變成了直播間，開啟直播賣房首秀。

這次她要賣的，是杭州一處非住宅公寓樓盤、也就是“商住房”。從預告短片開始薇婭就招來房地產行業人士的質疑：在設計上“先天缺陷”、多地嚴格限購的大背景下，商住房在產權性質、年限、設計標準以及未來的居住品質都有明顯差別。“淘寶一姐”雖然引來了高流量，但依然無法給這種房子解套，購房人不應盲目而上，反而要小心潛在風險。

網紅為“商住房”引流量

“請不要侮辱地產人的智商!”直播賣房后的幾天里，薇婭的名字始終被房地產圈子里的各路人馬討論，有業內人士尖銳批評她的不專業。

讓很多批評者不解的是，她的賣房首秀沒有選擇真正的住宅，而是選擇了一個商辦項目——位于杭州市拱墅區的復地壹中心。杭州當地人管這類項目叫“公寓”，土地性質則是40年期限的商業項目，也就是“商住房”。

據售樓處介紹，該項目在2018年就已開盤。3年過去，這個規模不大的“老盤”依然沒有售罄。售樓處工作人員拒絕透露此次直播帶來的簽約量，僅表示“近期都還有房子可以買”。

自從壹中心貼上了薇婭的標簽，當地代理銷售人員周雪(化名)接到的咨詢電話不斷。但這并不能代表成交量一路飄紅。“如果是性價比很高的房子，那不可能拖了這么多年還沒賣完。”周雪分析，2.5萬元上下的均價的確比周邊商住樓盤價格低不少，但由于房子面積是60平方米和110平方米兩種，比一般公寓面積大，抬高了總價;該樓盤層高只有3.9米，比其它Loft公寓層高低了不少，性價比不高。

周雪發現，一些購房人在逛了周邊幾個公寓樓盤后，會因為性價比低的原因放棄壹中心。另一份數據也反映出類似的情形。直播時，薇婭對外出售521元的權益券，購房時可享受9.6折優惠。有媒體就發現，當晚有800多人拍下了此券，但第二天銷量就減少了200多張。這相當于中途有200多人選擇了退貨。

價格門檻雖低但難掩缺陷

直播前的預告短片中，薇婭在介紹這套樓盤的配套情況時提到了周邊學校，而這一點被房地產人士攻擊頗多。剛“入行”的薇婭或許不知：“商住房”最大的問題正是無法像住宅一樣落戶，不能像居住在普通住宅里的子女一樣入學。

所謂“商住房”主要是開發商銷售推廣的噱頭，一些開發商將商辦性質的房屋進行改造，并在對外宣傳時稱其具備一定居住功能。雖然預告短片在最后用文字簡短提醒了樓盤的產權性質和子女無法入學的真實情況，但很多人依然認為薇婭的這句話對當地政策不了解的購房人存在誤導。

“商住房”的缺陷不止于此。諸葛找房數據研究中心分析師國仕英說，由于產權性質并非住宅，因此未來居住時產生的水、電、暖氣、物業等費用往往都是更高的商業價格，增加了購房人的居住成本。

“這些房子從一開始就不是按住宅設計的，住起來能感覺到明顯差別。”在本市有一套“商住房”的市民王女士吐槽，自家的Loft層高4.2米，被隔出來兩層，夏天冷空氣聚在樓下，空調開得再大樓上也熱得不行;冬天熱空氣聚在樓上，樓下卻依然凍得不行。

二手交易難 轉向租賃市場

在“史上最嚴調控”的2017年，北京等多個一線城市都啟動了嚴格的商辦項目限購新政。以北京為例，新建的商辦項目不僅對分割面積、貸款上劃了硬杠杠，還明確不得出售給個人，這讓當時高溫不退、涌入大量炒房客的商辦項目迅速降溫。雖然二手商辦項目可以交易，但限購后價格大跌，成交幾近冰凍。

來自諸葛找房的數據，近一年來，北京此類項目的月均成交量只有幾十套。但杭州則不一樣。2018年，杭州出臺“限酒令”，要求不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小于300平方米。但從銷售層面，公寓項目并未限制。至今，本地人、外地人照常購買，貸款照批。

“這類公寓的優勢是門檻低，購房成本較低。”中指研究院企業事業部常務副總經理高院生解釋，一些沒有資質的購房人因限購轉而購買商辦性質的公寓，但由于轉手困難，一些商辦類項目轉而投向了租賃市場，“如今投資客看中的是租金回報。”

北京一位二手房中介經紀人也給記者舉例，在朝陽區北五環，一處商辦項目樓盤緊挨著同期開發和銷售的住宅，如今住宅二手房的均價已經從每平方米兩萬元漲到了七八萬元，而商辦項目的二手房價格則從每平方米兩萬元漲到了三四萬元。“這樣的升值空間也能洞悉出此類項目存在的風險，租金收益也需要看所在區域租賃情況。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，在如今政策嚴格限購的情況下，商辦項目的購買仍然要謹慎，在看到低總價等優勢外，更要留意潛在的風險。

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